החשיבות בביטוח מבנה בפרויקט תמא 38

אחסון תכולת דירה וביטוח תכולה

ברחבי המדינה החלו לצוץ פרוייקטים רבים של תמ"א 38 המאפשרים לצד חיזוק בניינים נגד רעידות אדמה לבצע שיפוצים שונים בבניין ובדירות ובכך להעלות את ערכם. אך לא כל הפרוייקטים האלו מנוהלים בצורה אשר מבטיחה את זכויות הדיירים ואף מעניקה להם כיסוי ביטוחי לנזקים שונים. מה צריך לדעת כדי להיות מוגנים בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38?

תמ"א 38 – מה זה בכלל?

בשנים האחרונות נדמה כי כל מי שעוסק בנדל"ן או שיש בבעלותו דירה בבניין ישן, לא מפסיק לדבר על תמ"א 38 ועל היתרונות הרבים שהיא מציעה לבעלי הדירות וליזמים. בעלי דירות רבים אשר מעוניינים לשדרג את הנכס שלהם אינם יודעים מהי בדיוק תמ"א 38, מה ניתן לעשות במסגרתה, מה היתרונות שלה וגם מה הסיכונים הקיימים בפרויקטים מסוג זה, והאם וכיצד ניתן לבטח נגד סיכונים אלו. תמ"א 38 היא בעצם תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) המעניקה זכויות בנייה נוספות למי שמבצע עבודות חיזוק של מבנה נגד רעידות אדמה. המטרה המקורית של התוכנית הינה לעודד יזמים ובעלי דירות לחזק בניינים שנבנו לפני שנת 1980 כנגד רעידות אדמה. הדבר נדרש מאחר שרק בשנת 1975 נקבע בישראל תקן לבניה מחוזקת נגד רעידות אדמה ורק בשנת 1980 הוטלה חובה לבנות על פי הוראות התקן. כלומר בניינים רבים שנבנו לפני 1980 מצויים בסכנה של פגיעה חמורה במקרה של רעידת אדמה ויש בכך משום סכנה ממשית.

המהלך של תמ"א 38 נועד ליצר תמריצים שיובילו לחיזוק המבנים ויימנעו נזק היקפי גדול יותר במקרה של אסון אך היא גם משתלבת עם פרוייקטים לשיפור פני העיר. למעשה, באה המדינה ואומרת שמי שיחזק בניין כנגד רעידות אדמה יוכל בתמורה (בהליך תכנוני מקוצר שמצריך רק קבלת היתר בנייה ולא אישור של ועדות התכנון) לקבל זכויות בנייה נוספות המאפשרות את שדרוג הבניין והדירות על ידי הוספת מעלית וחניות, הגדלת שטחי הדירות (כולל בניית ממ"ד) והוספת מרפסות. תמ"א 38 גם מאפשרת ליזם לבנות קומות חדשות בבניין שאת הדירות בהן הוא יוכל למכור. במקרים מסוימים ניתן אף להרוס את הבניין כולו ולבנותו במקומו בניין חדש לגמרי (בדומה לפינוי בינוי).

ניהול פרויקט תמ"א 38

בין אם מדובר בשדרוג הדירות והוספת דירות חדשות לבניין ובין אם מדובר בהריסת הבניין לגמרי ובניית בניין חדש, תמ"א 38 היא פרויקט מורכב, בעל מספר שלבים אשר מעורבים בו גורמים רבים. במידה והתקבלה החלטה לבצע, או לפחות לבדוק היתכנות של ביצוע תמ"א 38 מאוד מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין המתמחה בליווי פרויקטים של תמ"א 38. ליווי משפטי של עורך דין לתמ"א 38 מאפשר לדיירים להיות בטוחים כי הפרויקט מתנהל על פי החוק והכללים וכי הזכויות שלהם מוגנות ונשמרות. כך לדוגמא, עורך דין תמ"א 38 יוודא כי הפרויקט קיבל את הסכמת הדיירים לתמ"א 38 (כאשר מדובר בשיפוץ ושדרוג הבניין נדרש רוב של שני שליש מבעלי הדירות ובמקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות), יוכל לגשר במקרה של אי הסכמה ויגדיל את סיכויי ההצלחה של פרייקט בסדר גודל שכזה. אחד התפקידים המרכזיים של עורך דין מקרקעין המלווה פרוייקט תמ"א 38 מטעם הדיירים הינו עריכת הסכם תמ"א 38 אל מול היזם המבצע את העבודות. הסכם תמ"א 38 קובע בעצם את הזכויות והחובות של היזם ושל הדיירים. החל מפירוט של הבנייה המתוכננת, דרך התחייבות על מסגרת זמן ועד לביטוח הסיכונים העולים בפרויקט תמ"א 38. לכל זאת ולעוד הרבה פרטים קטנים בניהול וביצוע של תמ"א 38 ידאג עבורכם עורך דין לתמ"א 38. חשיבות ההקפדה על הפרטים ושמירת זכויות הדיירים היא רבה ולכן חשיבותו של עורך דין מנוסה בתחום היא רבה ומאפשרת ראייה רחבה מחד ופרטנית מאידך תוך התייחסות גם למצבים חריגים, אשר אופייניים לעסקאות מעין אלה.

ביטוח דירה בפרויקט תמ"א 38

בעלי דירות רבים נכנסים לביצוע של תמ"א 38 מבלי לדעת האם הם מבוטחים כנגד הסיכונים השונים של ביצוע תמ"א 38. פעמים רבות, מתברר בדיעבד שביטוח הדירה או המבנה הקיימים (אם הם קיימים בכלל) אינו מכסה נזקים שנגרמו בעקבות ומתוך קשר ישיר לביצוע תמ"א 38. עורך דין לתמ"א 38 יוודא בין היתר מה הכיסוי הביטוחי הספציפי לו אתם נזקקים במהלך העבודות על הפרוייקט, יוודא שהיזם רוכש ביטוח מתאים ויעגן זאת בהסכם תמ"א 38 ובמידת הצורך אף יפנה אתכם ליועץ ביטוחי על מנת להתאים לכם פוליסת ביטוח.

ביטוח – זה לא אותיות קטנות

אז מה החשיבות של ביטוח מבנה בפרוייקט תמ"א 38, ממה בעצם צריכה פוליסת הביטוח להגן עליכם? בראש ובראשונה ביטוח תמ"א 38 אמור להגן מנזקים לבניין שהתרחשו בעקבות הגדלת שטח הדירות ובניית הקומות הנוספות. ייתכנו מקרים בהם הבניין לא יוכל בפועל, למרות התוכנית ההנדסית, לעמוד בתוספות הבנייה ויווצרו סדקים ואף שקיעה של הבניין. במקרה זה גם אם בבעלותכם ביטוח מבנה לדירתכם הנזק לא יהיה מכוסה ויש להצטייד בביטוח יעודי לתמ"א 38. נזקים נוספים שביטוח תמ"א 38 אמור להגן מפניהם הינם גניבות ופריצות שהתרחשו בזמן העבודות, לרוב תוך שימוש בפיגומים שנבנו סביב הבניין. כאן ישנה חשיבות לביטוח דירה בפרוייקט תמ"א 38 משני טעמים, האחד הינו שפיגומים ושיפוצים הם פריצה שקוראת לגנב והשני הוא שפוליסת ביטוח דירה רגילה לא תגן עליכם אם הפריצה נעשתה תוך שימוש בפיגומים שאינם מוזכרים בביטוח הרגיל. חשוב גם לוודא שיש כיסוי ביטוחי למקרה שבו העבודות מתארכות בצורה חריגה או שהיזם נוטש את הפרוייקט ובמהלך העבודה מוחלף היזם באתר. כל הפרטים האלה הם נושאים שיש לתת עליהם את הדעת ומהווים עוד אינדיקציה לחשיבות של ייעוץ וליווי משפטי מיומן ומנוסה בפרוייקטים של תמ"א 38.

אם כך, לצד היתרונות הרבים בביצוע תמ"א 38, חשוב לזכור שיש בכך גם לא מעט סיכונים אשר ניתן וצריך להתגונן מפניהם מבעוד מועד. ליווי של עורך דין לתמ"א 38 אשר ידאג כי בהסכם תמ"א 38 יוסדר עניין ביטוח המבנה בפרוייקט ויובטחו ויישמרו כל זכויותיכם, יאפשר לכם להיות בראש שקט ולהבטיח את הניהול התקין של הפרוייקט.  כי פרוייקט תמ"א 38 לא נמדד רק על פי התוצאה הסופית, הוא גם נמדד לפי טיב ההליך. ההחלטה בדבר תמ"א 38 אינה פשוטה ולכן על הדיירים ועל היזמים להבטיח כי כל הנושאים נבדקו וכל התנאים להצלחת הפרוייקט קיימים וזאת כדי לאפשר את ההגעה לתוצאה הטובה ביותר לכל הצדדים. והעיקר – שתהיו בטוחים.

 

מידע נוסף אודות תמ"א 38 כמו זכויות, אישורים, מיסים ומקרים נוספים תמצאו באתר lawline.



הדפסה